週刊ダイヤモンド 京町家記事

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週刊ダイヤモンド 京町家記事

週刊ダイヤモンドにて、京町家の不動産小口化スキームが掲載されております。

現状、京町家を購入するにはリフォーム代合わせて数千万円の現金が必要になります。
現在、日本では不動産ローンが活発化しており、バブル期を超える融資額となっていますが、京町家はほぼローンが使えません。(すでにお付き合いのある銀行などがある場合は全額融資が可能な場合もあります)

今後、京町家の保存と再生がより注目され、残存する京町家の価値がどんどん高まるのは確実です。
日本文化の保存のためだけではなく、不動産投資としても魅力的ではありますが、やはり数千万円のキャッシュが必要になると買いづらいのも事実です。

不動産共同特定事業法というスキーム

この不動産共同特定事業法(不特法)は、安倍政権の政策として、地方創生を行う1つの手法として注目され、事業者の許認可取得に関する規制緩和も行われようとしております。

このスキームがあれば、地方の不動産へ共同投資するファンドを組成し、投資家は小口で投資が出来るようになり、尚且つ不動産税制が使えるため、相続税の対策にもなります。

REITのように組成したファンドが多額のローンを使いレバレッジを効かせる事もなく、キャッシュで投資する仕組みなため、ある意味ではリスクの限定化にもなっています。

現状、不特法を組成できる業者は限られ、高いハードルが敷かれていますが、来年からは規制緩和と共に多くの不動産事業者が参入すると予想されています。

多くの物件が小口化商品されていくと思われますが、その中でも京町家は元々の数が少ないため、相対的には更に供給不足に陥ります。

現状でも、良い条件の京町家はほとんどなく、投資家が行列をなしている状況です。

週刊ダイヤモンドの記事にあるように、三田証券株式会社では継続的にファンドを組成していますが、すぐに投資家が集まり即完する商品となっています。
まだまだ一般への認知もないですが、来年には更に人気になる事が確実です。

銀行のレバレッジに頼る投資はもはや危険水域

「国策に売りなし」と言われる中、インバウンド・地方創生・小口化ファンドは正に流れに乗った投資です。

そういう意味では、銀行による不動産への緩い貸付、アパート経営も、国策の1つといえます。
しかし、投資家がその流れに乗せられて良いことはありません。
行き過ぎた不動産融資は必ずバブルとなり、供給過剰を起こし、最後は投資家に跳ね返ってきます。

需要と供給が重要な要素である以上、物件が沢山供給される事はデメリットでしかありません。

現在、普通のサラリーマンですら何億円もローンを引いて不動産投資を行う時代です。
駅近都心であれば安全という流れも変わりつつあります。

一般投資家が、ローン金利に躍起になり、どこの銀行なら沢山貸してくれるといった情報に翻弄される中、聡明な投資家はいち早く動き、京町家のような供給が限られる物件への投資を行っています。

仮にこのまま不動産の好況が続くのであれば、京町家への融資も始まって来ることは間違いありません。
現状でも、京都の地銀を中心に、京町家の資産性に着目し、融資を行ないはじめています。

融資が緩くなれば、投資家も増え、先に投資している方にとっては、価格や流動性にも良い影響を与えます。

逆に融資の引き締めが起こり、ほとんどローンで買われている投資用アパートやこぶりな一棟ビル、ワンルームマンションがだぶついて来たとしても、元々ローン頼りにしていない京町家の市況に変化はありません。

どちらに転んでも、京町家の投資は比較的手堅いといえるでしょう。
そんな京町家を一棟購入するのではなく、小口に、更に物件も分散して購入すれば、かなりのリスクヘッジが出来る事になります。

京町家の小口化商品については、セミナーでもご紹介しておりますので、是非お気軽にセミナーご参加下さい。